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连市中心停车位都买不起的他们,变换房产投资方式之后竟然变成富翁

change the way of your investment

故事要从90年代说起,1999年初,从悉尼参加完“创造财富研讨会”后,Steve和Dave回到墨尔本,立即采取行动,开始寻找可以获得持续收入回报的房产。

    一开始,他们在开始自己居住周围区域的房子中寻找。为了平时上班方便,Steve和妻子在市区附近租了一个两室一厅的单位,每星期支付$200租金。Steve计算了一下:这套房子大约值$200,000 ,每年租金($10,400) 比贷款利率(假设贷款80%的房价以每年7% 利率计算)较低。Dave居住的区域情况相似。

    这个分析让他们看到了一个问题:他们居住区域的房屋租金收入不能完全抵消银行的还贷金额,也就是说,Steve 和Dave所居住的区域,房产都不能达到“投资房产物业赚取无息收入(Passive Income)”的赢利模式。

    在选择投资房产前,Steve与Dave建立了二个有关购买房产的基本标准:

(1)、房产租金能完全抵消每月银行贷款金额或有盈余;

(2)、所投资的区域必须要有很好的发展潜力。

理论上,Steve和Dave计划投资市中心附近的地区,这样他们能在短时间内得到很好的现金流动和资本收益回报。然而,他们发现市中心附近的住宅房屋售价高,租金尽管相对也高,但仍然不可能完全抵消银行贷款,更不用说盈余了;而且他们本身资金(银行中可用来投资金额仅仅$10,000)的限制,连付定金买下市中心单个停车位都有困难,更不用说在墨尔本市区买房子。

 

 

    别无选择之下,他们只能在别处寻找,把注意力转向郊区。澳洲各主要首府城市都拥有大片郊区城市。墨尔本附近有许多较小的卫星或远郊城镇,交通都很方便,像Geelong,Ballarat 和Bendigo等西区、西北区、西南区,距离墨尔本市中心都只需一个多小时车程。

   “你们疯了,到郊区投资?你们永远都不可能从乡村的投资房产中获得资产增值!” 朋友在得知他们的决定后,第一反应就是他们两没有投资眼光。Steve觉得朋友的忠告有些熟悉,相似的话似乎在两年前,曾经出现在他自己的嘴巴中。

    那是1997年,他会计公司的一位同事阿琳娜曾向他咨询有关投资Ballarat的建议,阿琳娜有亲戚住在那个区,了解到$60,000可以买到高品质的房子。当时,他的第一反应就是,阿琳娜疯了!现在回过头看时,两年前他根本没有任何房地产投资的专业知识,对Ballarat区也并没有深入的了解,提供的建议完全是从平常的角度去看。。我们只知道一点,他们特别欢迎等候从镇外来的人,尤其是从墨尔本来的投资者。

    因为有过两年前的话题,他们决定将第一栋房产的区域选择定在Ballarat区,因为这个区域的房价是他们可以负担的。Steve与Dave开始在网上搜索所有相关这个区域的信息。

    几天后的清早,Steve与Dave伟大的Ballarat 房地产探险日终于到来了。他们穿了最好的西装并拿好文件夹和名片,向全世界展示他们是从墨尔本来的专业投资者。车持续开了1个半小时多一点。Steve利用路上的时间学习Ballarat 地区的地图并与Dave讨论经济分析结果。因为对房子的价值没有任何概念,Steve和Dave开始写下地址并记下估计的要价。后来,对市场有了更多的了解,发现房价与本来估计的并没有相差很多。

    开车在镇上兜了近一个半小时后,终于找到了一家地产中介开始营业了。Dave和我花了一整天的时间与镇上的几家房地产中介参观了位于Ballarat的15套房子。

不久后,在Ballarat, 他们买下了第一栋投资房产—一栋三室一厅的二手房,售价$44,000。用他们仅有的资金支付了20%的首期$8800,余额向银行贷款。很顺利的,他们将房屋以每周$120的价格出租。

 

    接下来的几个月,Steve与Dave没有轻举妄动。一方面他们需要工作一段时间后,为下一步的投资积累资本;另一方面,他们也想观察一下第一栋房产的运转情况。

    一切运作都很顺利,他们开始有信心,开始他们的第二栋房产、第三栋、第四栋……购买计划。

    结果是,Steve 和他的同伴Dave在3年半的时间内买下130套房产,这是一个真实的案例。

或许更多人宁愿将它看成是一个奇迹,是一个不能实现的梦想,因为这个梦想似乎遥不可及,似乎只是有钱人的专利。孰不知,Steve 和Dave就是澳洲两个普普通通的会计。但是他们以特有的逆向思维,在区域的选择上走出了关键的第一步!

    在投资房产的区域选择中,我们认为有五项关键因素是区域选择的标准,可用来评定所选区域是否有扩展开发的潜力。这五项因素分别是:

1.人口;

2.交通基础设施;

3.失业率水平;

4.人均家庭收入;

5. 房屋占有率。

    人口的数量直接决定房屋的需求量。不论是租房还是住房,越多的人搬迁到一个地区一定造成房屋的高需求量。同样,一个人口持续减少的区域会增加房地产的降值风险,以及长期出租空置的可能性,造成房地产市场的供大于求。因此,投资房产选择人口数量增长的区域是很重要的因素

    交通是否便利自然是区域选择中不可或缺的考虑因素。一般人上班主要是开车或者坐火车。因此,公路建设、火车线路等都可以作为其中的考虑因素。好租客到处都有,但投资在经济复苏的城镇将使你的投资潜力最大化。经济复苏最快的城镇大都是那些位于主要公路或铁路旁的区域。

    失业率水平也是一个很好的征兆。评定一个地区的失业率不单单是从表面看数据,应该进行横向与纵向的数据对比。将当前失业率与之前几年该地区失业率纵向对比,可以看出该地区失业率真正的水平。如果失业率下降,是一个地区经济复苏的征兆,说明政府已经开始调拨资金建立新的基础设施和发展当地经济。

    人均家庭收入可以显示该区域有多少人可以负担房租,而有多少人可以购买房屋,偿还房屋贷款。不要以平常的眼光看待贫困的区域。低收入家庭多,说明当地人能购买房屋的人少,这部分人都是该区域租房者的中坚力量。

    房屋占有率是更直接显示当地人有多大比例自己拥有房屋。如果有8万人住在一个区域, 房屋占有率是75%,那么就有25%人口是租房住的,也就是2万的人都是租房子的。这是一个潜力巨大的租客市场,他们都是已习惯租房的房客。

    房地产投资中,最重要的因素是——区域位置;第二重要的是区域位置;第三重要的还是区域位置。

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